快搜科技：民企首单长租公寓储架式类REITs正式发行 旭辉欲做“我国版EQR”

（图片来历：全景视觉）

经济调查网 记者谢敏敏8月9日，旭辉领寓“高和晨曦-中信证券-领昱1号财物专项方案”首期发行挂牌典礼在上海证券交易所举办，这也意味着国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。

此前，旭辉领寓类REITs获批30亿元，触及 10-15 个项目，其特色在于实施“储架发行”机制，可一次核准、屡次发行，不依赖强主体兜底。而此次发行的首期产品规划为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。出资人为招商银行、中信银行、建信养老保险。

首期发行的底标项目为旭辉领寓旗下柚米世界社区浦江店与浦江世界博乐诗效劳公寓，前者面向年青白领，后者定位高端，出租率分别为97％及85％。旭辉领寓方面标明，这使得领寓成为了租借商场首家以双产品线作为底层财物取得储架式权益类REITs发行的民企。

旭辉领寓CEO张爱华对经济调查网标明，在税收谋划，财物估值、财物办理几个中心问题上，第一期发行过程中没有遇到太多妨碍，这跟物业自身的估值、持有本钱和运营状况匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个中心问题的把控。她还进一步泄漏，二期发行现已在准备傍边。

旭辉集团于2016年进军长租公寓商场，并构成了长租公寓品牌“领寓”。揭露材料显现，现在旭辉领寓已完成了对一线、二线中心城市的公寓布局规划，在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都、郑州等19个城市办理规划已逾35000间。

现在长租公寓职业遍及处于重本钱投入、盈余难的阶段。对此，张爱华标明，短期内领寓会完成单个项目的盈余，“现在领寓的IRR（内部收益率）大于15%。咱们每个项目在出资阶段有2个重要方针，一是IRR到达15%以上，一个是签约年限一半之内要回本。这是两本账，一个是现金流的账，一个是赢利账。赢利账是看每一年的，比方装饰本钱要摊到每一年，每一年都有运用本钱，要看GOP（Gross Operating Profit,即营业毛利）有多少，第一年的时分有相等或许要求低一点，之后每一年都要求有赢利发生。”

规划化扩张是长租公寓企业的必经之路。旭辉范畴的方案是2018年末完成办理规划6万间，到2021年办理规划将达20万间，并完成IPO上市。

值得一提的是，领寓现已开端了世界化布局。本年5月，旭辉领寓与日本公寓及酒店归纳开发运营商Global Agents 达到战略协作，在国内引入日本先进的运营办理体系和产品打造经历；一起建立合资公司，携手开辟日本商场，这也是领寓迈出全球化开展的第一步。

“未来咱们会加大在重财物范畴的投入。”张爱华标明，旭辉领寓的定位是走轻重结合、规划化开展的路途，在其未来战略规划中，重财物份额也由之前的30%调整到40%-50%，终究与轻财物部分构成1:1的状况。但她一起着重，只会持有优质财物，并不会经过大规划的并购敏捷扩张。

而从久远开展来看，旭辉领寓的野心不小，其方针是打造我国版EQR。美国EQR于1969年建立，1993年上市，是美国第一家上市的公寓REITs，也是美国最大的公寓运营商。现在这家公寓运营商的总市值超过了240亿美元。

EQR的扩张战略是经过收买财物包、多途径融资的方法进行本钱的灵敏运营。张爱华以为，EQR的开展标明全国性公寓企业的兴起有必要依赖于本钱和并购，“旭辉领寓在金融运作方面秉承EQR的思路，发行类REITs，助力投融管退翻滚起来，构成重财物运作的闭环；在重财物布局方面将采纳愈加商场化的运营办理方法，以优质底层财物为进口，整合产业链资源，带来财物增值。”

此外，旭辉领寓未来在债务、股权融资方面已有开始方案，会经过多元化的融资途径，引入更低本钱的资金，比方：债券融资、股权融资、建立并购基金渠道以及险资等；方案在3年内发动上市准备工作，保证2021年IPO上市的战略方针。债务方面，领寓将进行重财物收买，联合外部基金、险资、银行、企业等丰厚资金结构，建立渠道公司进行联合收买。张爱华还标明，未来公司轻财物运营的事务也可能会考虑做一些证券化的测验。

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