快搜科技：“后冯仑年代”万通地产押注新动力，能否打破困局？

当我国恒大、龙湖集团等房企纷繁改名撕去“地产化”标签之时，旧日“老大哥”北京万通地产股份有限公司（600246.sh，下称“万通地产”）早在十年前便在“去地产化”道路上一骑绝尘。但十年间，当同时期的房企纷繁加快迈入千亿军团时，万通地产的营收却在30亿至50亿元的区间上下崎岖，离角冠之位越来越远。

日前，万通地产布告称，拟收买星恒电源股份有限公司算计78.284%股权，买卖总价款约为31.7亿元，后者首要瞄准新动力轿车和轻型车商场。从万通地产上半年仅22.77亿元的营收来看，如此大手笔买入与主业毫无相关的标的公司，终究意欲为何？这也触动了上交所的灵敏神经。7月30日，上交所针对此次买卖下达问询函，要求其阐明买卖合理性、操控标的公司危险、严峻出资危险等内容。

多年来，由冯仑掌舵下的万通地产，一向对外声称要房地产事务做转型，但错失了房地产黄金周期的万通地产，并没能在其他范畴站稳脚步。现在举公司之力“押宝”新动力范畴，会给万通带来新的开展气候么？多重转型途径下，万通又能否打破转型迷局？

万通人事变奏 “去地产化”始末

1993年由万通集团出资创立于海南的万通地产，是北京最早建立的以民营本钱为主体的大型股份制企业。在年代时机下，万通在海南开发里获得了“第一桶金”，跟着万通地产便步开展快车道，以冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富组成的“万通六正人”曾成为职业的代表性人物。但跟着海南房地产商场泡沫决裂，万通地产内部阅历了一场人事地震，“万通六正人”除冯仑外均相继脱离。2003年，冯仑正式成为了万通地产的实践操控人。

2004年，冯仑便揭露表达了对住所事务的失望情绪，并宣告未来万通地产将侧重商业事务。在冯仑的领导下，万通地产已不是一家地产开发企业，而是成为一个轻财物的新式出资渠道。在房地产开发、工业地产、基金办理和财物办理四大出资板块中，财物办理和基金事务是冯仑敲定的未来重头戏，也是他给万通地产的从头定位。

2011年，万通地产正式宣告向商用物业转型，称未来5年(至2015年)，商用物业开发面积将超越100万平米、总出资约150亿元，持有出资级商用面积超越50万平米，方针年租金收入11亿元。但直到2015年万通地产的商业项目租借收入只要1.87亿元，2016年该收入降到1.58亿元，这离2011年提出的年租金收入11亿元的方针相去甚远，这也意味着万通地产转型的失利。

成绩长时间欠安以及规划停滞不前，使得万通地产公司的股权成为本钱比赛方针。近年来，万通地产操控权风云一再引起业界侧目。2014年8月8日，万通地产董事会重组，嘉华控股经过高份额收买万通地产非揭露发行股份，成为万通地产控股股东。蓝鲸房产查询企信宝显现，现在嘉华控股持股份额35.66%，万通控股持股30.30%。尔后，冯仑系人马撤出，嘉华系正式上位。而跟着新任办理层的就任，万通地产也随之越来越淡出地产事务。

不可否认的是，与冯仑曾想象的失望态势不同，在万通地产忙于转型之际，房地工业迎来了稀有的“黄金岁月”，与万科（000002.sz）、SOHO我国（00410.hk）的财物与赢利规划成倍扩张的胜景相反，万通地产的成绩却停留在原地踏步阶段。

关于此类“去地产化”的转型，旧日“万通六正人”之一的soho我国董事长潘石屹对蓝鲸房产点评表明，“房企转型到不相关范畴的危险仍是很大的，包含SOHO我国的转型也是环绕房地产事务。”而比照万通来看，最近5年来，当同时期的房企纷繁加快跑入千亿阵营，万通地产仍在20亿至50亿元的营收区间浮浮沉沉。

明显，无论是冯仑年代或是嘉华系入主，都没能协助万通地产真实完成转型。

押注新动力 能否打破运营困局？

转型之路一再遇阻下，万通把火力瞄准了新动力商场。日前，万通地产布告称，其拟收买星恒电源股份有限公司算计78.284%股权，买卖总价款为31.7亿元左右。而后者首要瞄准新动力轿车和轻型车商场。

关于此次收买的原因，万通地产表明，“此次买卖是对公司开展战略的饯别，买卖完成后，星恒电源将归入万通地产兼并财务报表规划，万通地产将添加新动力电池事务。”但从实践数据来看，这一转型动作仍然有较大危险。

据布告发表显现，2018年上半年，万通地产完成运营收入22.77亿元，而此次买卖额31.7亿元已远超上半年运营收入。但大手笔豪掷新动力商场，万通地产看中的这笔财物又能否抢救公司开展困局？年报显现，2017年年底，万通地产的运营性现金流为9.82亿元，而至2018年年中却下降了7.58亿元至2.24亿元。

易居中心总监严跃进以为，新事务的出资，往往前期作用不错，但后续运营体现其实不见得会很好，简略使得沉积资金的规划增大，是此类企业需求警觉的问题。

但由于万通地产此次收买的标的公司成绩不甚抱负，这也为其进军新动力商场的远景带来一些不确定性。据星恒电源2017年财报显现，星恒电源2018年一季度营收仅为3.08亿元，为2017年全年营收的21.45%。另一方面，星恒电源也有着财务数据严峻不匹配的潜在危险。数据显现，2017年净赢利2.02亿元，较上一年度添加94%，运营收入14.36 亿元，较上一年度添加41%。但其毛利率为26%，较上一年度增幅不大，公司未来成绩增加不容乐观。

上述潜在危险也引来了上交所的重视。7月30日晚间，上交所下达问询函要求发表公司翔实的事务运营状况及运营危险。

严跃进以为，新动力为我国制作业相关隶属工业，部分新动力也直接和我国制作2025等大战略进行了挂钩，所以实质上说此类工业的时机较大。但他着重，“难点也有许多，相似动力概念，包含绿洲等企业也进行过出资，但成绩动摇是比较大的。”

亿翰智库研讨中心主任张化东也向蓝鲸房产表明，万通的转型不归于本钱层面上的操作，而是作为地产公司，在规划没有得到开展下的一个被迫转型。不过，相对老练的其他事务形式而言，地产的事务形式相比照较简略。万通在“简略的”地产事务没有做好的状况下，现在测验新工业，可能难度会更大。

几经求索 万通转型迷路路在何方？

近年来，在地产主营事务成绩不振之下，万通地产不断追求转型。2015年1月，该公司宣告将主营事务调整为介入根据互联网的文明、文娱新兴工业。错失“房地产风口”的万通地产，期望经过重组赶上“互联网+”风口。但这场历时半年的重组谋划终究“因与多家互联网公司商洽存在较大不合”而宣告停止。

在2015年嘉华控股成为控股股东后，“后冯仑年代”的万通地产又敞开了新一轮转型方案，从地产主业走向“第三工业”转型之路。在2016年年报中，该公司即称将测验各种资源对接，积极探究效劳业与房地产的结合，完成房地产事务向地产金融效劳型的第三工业转型晋级。

可是，在几经探究下，到现在，万通的地产事务仍然占有较大份额。另据2017年年报显现，房地产出售在万通地产营收中的占比仍然高达92.4%，物业租借占比仅为5%。

关于万通地产的转型，张化东剖析以为，万通在自己比较看好的范畴做了许多测验。可是现在看来作用不是很明显，其实开发商做转型的大部分归于大型开发商，此类企业具有必定的转型根底。但关于小的开发商而言，这种被迫的转型比较困难。

同策组织总监张雄伟向蓝鲸房产表明，任何一个企业转型的诉求肯定是多元的。首要事务布局需求平衡住所商场周期的考虑视点。除住所事务之外，商业、文旅、新动力等，不把鸡蛋放在一个篮子里。其次，多元化是比较好的一个拿地时机，可以在中心城市以一个比较低的本钱拿到地。第三点，关于新兴工业而言，国家层面也会给予必定的支撑，可是从住所视点来讲不必定有这样的条件，这对企业而言是一个好的融资形式。

关于未来会怎么打破转型，蓝鲸房产致函万通地产，到发稿前暂未收到回应。关于多年追求转型，却一直未能完成打破的万通地产而言，新动力能否成为破局之力，需要商场查验。

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