快搜科技：最严调控下，长沙新房价格为何创新高？

《中国经济周刊》 记者 李永华 | 长沙报导

7月23日晚间，湖南省住所和城乡建设厅印发《关于进一步安稳房地产商场的告诉》(下称“湘十一条”),明确指出，为避免长沙楼市调控的“溢出效应”冲击和影响周边区域，要切实加强长株潭区域稳房价作业的统筹。其间对湖南其他区域的楼市调控方针也提出了辅导定见，根本沿袭长沙反炒房的方针结构。

这意味着，自6月25日由长沙而起的反炒房“重大斗争”已扩大到湖南全省。［编者注：6月25日，长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产商场调控作业的告诉》（下称“6·25”新政），被部分业内人士称为全国最严峻的楼市新政，限购、限售、首付份额、购房资历等都收紧，全面打响“反炒房”歼灭战。］

“6·25”新政满月后，长沙楼市确实发生了不少改变，但新的问题也开端呈现，“房住不炒”终究怎么执行将是长时间的检测。

>> 刚需大幅下降50%以上，商场反转后变冷？

“实际上，反炒房方针反转了整个房地产的局势。咱们都没想到商场冷得这么快。”长沙市住建委房地产商场监管处处长张君承受《中国经济周刊》记者采访时慨叹道。

长沙市住建委的统计数据显现，“6·25”新政之后，长沙购房意向人数降幅超越50%。

消失的购房者首要是被新政门槛挡住了。

现在，人才落户长沙有必要满一年且接连交纳12个月社保；若落户未满一年，有必要有24个月的接连社保或个税交纳证明。

与此同时，落户方针缩紧。7月19日，长沙市公安局发布的关于进一步标准市外迁入人员落户条件的告诉称，依据长沙房地产调控作业的要求，标准落户条件，如规则买社保满12个月，办企业交税12个月后才干落户等。这意味着往后的刚需增速也将放缓。

还有一些曾被视为落户购房的方针缝隙也被修补，如规则“进行析产的住所、商业用房、商住两用房或办公用房，由不动产权属证书上的一切产权共有人协议并经公证断定一名迁入人”。

更细化的购房优先次第乃至只重“土著”（指长沙市内六区加长沙县，即限购规模）。长沙市住建委6月27日发细则规则，在项目出售过程中，参与楼盘摇号的人数不超越可售房源的1.5倍，申购人数超越1.5倍的，优先满意户籍或作业单位地点在限购区域内的刚需集体，其他购房申请人不归入此次刚需摇号规模。

>> 最严调控下，新房价格为何创新高？

大张旗鼓的“重大斗争”之时，长沙7月开盘的新房价格却创新高，单个楼盘价格乃至跳涨。

2016年11月，建发房产以29亿元的成交价一举夺得长沙楼市抢手的梅溪湖一块地，溢价率180%，折合楼面价9241元/平方米，成为该区域地王。

本年7月18日，名为“建发央著”的该楼盘拿下预售证，随后推出合计591套毛坯房源，均价为17000元/平方米。这一毛坯房价格较周边的梅溪正荣府、佳兆业云顶梅溪湖12000元/平方米的毛坯房均价高出近5000元。

值得注意的是，长沙此前的毛坯房价格天花板是15000元/平方米。

有业内人士谈论，高价地王高价格给商场开释的信号是，高价拿地价格就能批更高，这给开发商拿高价地以决心，也间接给了开发商捂盘的动力，这对楼市的平稳造成了损伤，与“6·25”新政精力各走各路。

对此，张君解说说，该项目是依照本钱法核算的，楼面价加上建安本钱，还有营销费、办理费等费用加在一起，“过后了解，同行反映这样的价格其实没什么赢利。越是拿了高价地，越有必要做高端。”

这一逻辑在“限地价、限房价”的“双限地”中也是如此。7月23日，长沙“6·25”新政首宗“双限地”出让，五矿地产摇中该地块，成交总价为13.13亿元，限制住所出价格格9200元/平方米(不包括精装饰价格)。但是，该地块邻近的楼盘现价格只要8000元/平方米左右。

为何会呈现这样的反差？

长沙市住建委房地产开发办理处处长张志强称，该地块的楼面价是5000元/平方米多，建安本钱3000多元/平方米，毛坯房限价9200元/平方米可能会亏本。该地块未来应该会推出全装饰房。

全装饰正是近半年来长沙楼市热议的论题。

7月初，《中国经济周刊》记者看望数个全装饰楼盘时，不少看房者对楼盘装饰质量大摇其头，有业内人士称大部分楼盘装饰的本钱不会超越1000元/平方米。

质量之外，装饰价格更让购房者忧虑。如梅溪湖的中海玺湾，2016年时价格为12000元/平方米左右，早前开盘价却到了18000元/平方米，高出周边项目6000多元/平方米，其精装价格就达5800元/平方米。

依据长沙方针规则，“双限地”楼盘全装饰价格不能超越2500元/平方米。至于商场上为何屡次呈现超越该价位的全装饰房，且装饰价格迭创新高，长沙市住建委一官员对《中国经济周刊》记者解说称，2500元/平方米是针对“双限地”，而不是面向悉数楼盘。

地产调查人士文江称，近一个月来，长沙新开盘的精装饰房并不受商场待见，“没一个精装楼盘开盘就卖完的”。

据《中国经济周刊》记者最新了解的音讯，在湖南省委首要领导的指示下，长沙市急进的精装饰方针近期内或将做出调整。

8月1日，张志强泄漏，其时正在评价全装饰方针的影响。在买方商场，认购率不高是好现象，强逼开发商去考虑这个问题，往后去提高装饰性价比。

>> 长沙楼市库存能否满意供给？

6月24日，曾有长沙市住建委官员泄漏，最迟7月底将有20500套房源上市。其时的数据称，全市已监制价格未申办预售住所面积有245.53万平方米，近2万套。

近来，长沙市住建委向《中国经济周刊》记者供给的材料显现，7月1日—20日，长沙市限购区域新建商品住所价格监制14275套，新建商品住所供给111.21万平方米。

很多推盘后面对新的问题是，商场上可能无房可卖。不过，《湖南日报》给出的判别是：“商场的存量房、在建房源、土地供给量等首要目标均非常足够。”

张君说，长沙现在有很多待入市的楼盘，本年批的预售1500万平方米，现在现已供给800多万平方米。据长沙市住建委材料，下半年长沙市内六区估计新增商品住所供给面积达792万平方米。张君判别说，“长沙不会存在供求矛盾”。

修改：牛绮思

新媒体修改：刘冰倩

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