快搜科技：开发商也没余粮了？全国近800块地没卖出去，上海内环也流拍

图片来历：视觉我国

上海市中心地块稀有流拍，姑苏土地拍卖遇冷，这或许仅仅本年来国内土地拍卖的一个缩影，本年前7个月，全国流拍地块就近800宗，是各地的密布调控方针所造成的？仍是房企资金受困？抑或是房企在高周转过程中遇到了问题？

上海地块流拍，姑苏土拍遇冷

“上海，市中心，杨浦区内环内，一幅宅地竟然流拍！没有房企报名！非常稀有！”7月23日易居我国研究院副院长杨红旭的这则微博或许仅仅上海土拍商场的一个缩影。

现已打围的江浦社区B2-03地块（图片来历：每经记者 程成/摄）

出让信息显现，上述停止出让的江浦社区B2-03地块，坐落杨浦区江浦大街，与虹口区接壤，出让面积3.11万平方米，规划建筑面积约7.78万平方米；起拍价46亿元，折合楼板价6万元/平方米。

公司转让网（微信号：gongsijiaoyi）记者注意到，从地舆和交通状况看，上述流拍地块优势显着。信息显现，该地块间隔内环高架直线间隔约1.5公里；周边有地铁4号线、8号线、12号线，以及在建的18号线。此外，地块间隔3A级风景区上海平和公园直线间隔缺乏800米。

地舆方位和交通配套等优势如此显着，该地块为何还会流拍？

记者注意到，该地块周边以老小区居多，且稍显寒酸。北侧的辽源二村等几个小区房龄超越30年；西侧的海上海、南侧的上海大花园等高层住所看上去尽管“较新”，但房龄也均超越12年。

流拍的江浦社区B2-03地块周边多是老旧小区（图片来历：每经记者 程成/摄）

该地块对口的校园是上海市昆明校园，学区条件一般。而北边的鞍山新村，对口的打虎山路榜首小学实力很强，学区环境很好。

政府对该地块的出让要求也“非常苛刻”，出让文件显现，竞得方须配建建筑面积的5%作为保证房并无偿移交给杨浦区；按受让年限自我克制不低于建筑面积的15%作为租借住所。此外，竞得方还须无偿代建规划打虎山路、文体中心、为老效劳中心、养老院、公共绿地等公共效劳设施。竞得方须按出让年限全体持有盈余性教育、社会福利等基础设施和社会教育事业项目用地。

记者注意到，“上海发布”在7月25日的一则音讯中表明，当时上海房地产商场正处在商场调控的关键时期、住所困难对立的变换时期、住所租借系统的构建时期，上海要坚持限购限贷“双限”方针不放松，继续加强房地产商场调控，继续稳房价、稳底价；并将加速树立多主体供给、多途径保证、租购并重的住所准则。

在相隔不远的姑苏，近几个月的土地拍卖商场也遇到了一股“寒流”。

本年春节后，姑苏土地商场仅在4月份进行过一次会集拍地，且所推地块中没有纯住所类用地，所以7月份这场土拍关于占据在姑苏的开发商而言含义特殊。不过，此次土拍一改曩昔姑苏“地王”频现的局势，不只多宗土地遭受流拍，且4宗成交地块以底价出让。

两周前流拍的苏地2018-WG-10号地块（图片来历：每经记者 唐洁/摄）

此次流拍之一的苏地2018-WG-10号地块坐落相城区元和大街文灵路东、安元路北，此前曾是各路房企必争的抢手区域。该地块规划为商服用地、乡镇住所用地，总用地面积为95502平方米，容积率为2.2，开始总价为31.5亿元，开始楼板价为15000元/平方米。

旧日的抢手区域现在却无人问津，记者在现场看到，该地块所在地段交通便当，紧邻地铁姚祥站，距姑苏火车站仅5站间隔，周围已有天房、中粮、九龙仓、葛洲坝等多家房企入驻。地块马路对面就是该区域内诞生的上海建工“地王”。

但是两年多曩昔了，该地块仍被标有“上海建工”字样的围护墙围起来，现在正在施工。记者环绕该地块走了一圈，未看到售楼处，也未见到揭露的出售电话。与本年各房企寻求的高周转比较，“地王”的入市时刻也显得比较缓慢，这也导致后边的房企拿地愈加慎重。

流拍土地中，苏地2018-WG-8号地块在本年2月已流拍过一次。姑苏市国土资源局挂牌的土地信息显现，2018-WG-8号地块与2017年12月挂牌的苏地2017-WG-69号地块为同一块地，开始总价较去年的23.16亿元降低了3.08亿元，对应的楼板价由15000元/平方米降至13000元/平方米，但仍遭受流拍。

两周前流拍的苏地2018-WG-8号地块（图片来历：每经记者 唐洁/摄）

出让布告显现，2018-WG-8号方位为吴中区文溪路北侧、友新路西侧，总出让面积为73522.10平方米，容积率为2.1，开始总价为20.07亿元。《公司转让网》记者现场造访该地块时注意到，地块内有多处高压线，环境较为杂乱。除了地块自身具有特殊性外，该地块的起拍价也不算低。

记者查验相关材料得悉，间隔该地块不远处的编号为苏地2015-G-6号的地块，坐落吴中经济开发区明溪路东侧、吴山街北侧，于2015年6月成交，容积率为1.6，成交楼板价为7453元/平方米，开始楼板价为5000元/平方米。这也意味着三年时刻内，楼面起拍价增长了1倍多。随后记者造访了紧邻该地块的小区海馨花园，得悉该小区现在均价约20000元/平方米。

一起，依据要求，该8号地块内需建造面积不低于4050平方米的幼儿园，依此计算，该流拍地块的盈余空间其实非常有限。

“资金面大环境是收紧的，从实际状况看，许多房企资金回笼有压力，拿地方面预算是不行的。房企需求在这个过程中继续收紧拿地的战略，尤其是关于部分限价比较严峻的城市。”易居研究院智库中心总监严跃进剖析称。

前7月全国近800宗地块流拍

中指院数据显现，2018年7月份全国300城市土地商场供求两头环比略降，住所用地成交均价下降起伏挨近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。华夏地产统计数据显现，本年1~7月，一线城市土地流标13宗；二线城市算计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地算计流标达到了629宗。

公司转让网（微信号：gongsijiaoyi）记者注意到，本年以来，调控严峻的一线城市流拍地块有13宗，就连此前房企必争之地的上海，也呈现了流拍状况。而7月至今拍卖的5宗住所地块、2宗租借住所地块也均以底价成交，5宗地块被叫停出让，其间包含坐落杨浦内环以内的纯宅地。

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半年多时刻，全国流拍地块就近800宗！是各地的密布调控方针所造成的？仍是房企资金受困？抑或是房企在高周转过程中遇到了问题？

在新城控股高档副总裁欧阳捷看来，地方政府太“贪心”是土地商场流拍增多的最根本原因。商场正在改动，但政府仍旧老形式卖地，宁可流拍，也要不断进步拍卖底价。

安居客首席剖析师张波通知记者，曩昔半年，开发商大部分融资难是个不争的现实，即使是阅历央行几回降准，仍然无法有用缓解房企对资金的饥渴，资金层面偏紧让房企在地块的挑选上不会再“头脑发热”。

本年以来，在融资监管愈加严厉的大布景下，房企融资途径逐渐收紧，银行借款仍是房企融资的首要途径。与此一起，公司债大幅萎缩，信任规划增速下滑，中票坚持稳定增长，海外融资规划大涨后续难度加大。大型国有房企融资优势较大，而中斗室企融资本钱普遍进步，其间信任融资本钱较去年进步2~3个百分点。

资金之外，张波以为，“面粉或无法支撑未来面包价格”，部分城市的地块挂牌价格比较周边房价偏高，房企拿地后危险添加也是影响房企拿地的重要要素。

第三方面，则是楼市的改变，这也导致房企更为“慎重”。

“限价要素导致房企关于未来房产上市交易价格持有更为保存的预期；楼市调控不断从严更是让房企关于未来楼市走势显得不达观。”张波以为。

欧阳捷对此表明认同，他向记者表明，原先房企能够经过各种融资途径拿地，现在房企拿地的资金根本都是自有资金，从本年上半年房企到位资金来看，按揭借款和国内借款增速都现已掉入“零增长”的负值区间。也正是在此布景下，房企拿地越发慎重。

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在欧阳捷看来，其实流拍恰是商场化的逻辑对非商场化土地准则的回应，假如企业被逼高价拿地、贱价卖房，那才是最不胜的。

由于出售回款作为项目预收账款被归入监管资金，只能按进展提取，账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱、或许现金越缺少。

“因此当流向房企口袋的水龙头渐渐拧紧，房企拿地的钱天然就会省着点花了，火爆的土拍溢价率也就下来了。”

这也意味着，商场上的流拍和低溢价，不代表着房企在勒紧裤带过冬，也不代表商场捡漏时机增多，而是房企关于后市不断提高慎重度。

张波表明，品牌房企在不断寻求商场规划的一起，增强了对未来危险的知道。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的挑选上更为保存。

记者| 程成 唐洁 吴若凡 修改| 魏文艺 孙志成

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