快搜科技：张文朗：房地产龙头企业三线城市拿地添加 开发商融资持续分解

（图片来历：全景视觉）

经济调查网 实习记者 刘璐

近两年，龙头房企在各线城市新增拿地的改变较大，二线显着缩短，三线城市拿地添加。

数据收拾：光大证券

光大证券首席微观分析师张文朗表明，恒大等大房企取得巨大开展的原因就在于布局下沉，纷繁涌入二线以下城市拿地。

关于大房企进入二三线城市拿地，张文朗以为一个重要的原因是，大房企不只更易取得银行公借款，并且有安稳现金流作为根底财物对外发债，因而看到住宅按揭ABS、REITs和商业地产典当借款ABS快速开展。

ABS融资形式是以项目所属的财物为支撑的证券化融资方法，即以项目所具有的财物为根底，以项目财物能够带来的预期收益为确保，经过在本钱市场发行债券来征集资金的一种项目融资方法。而房地产信任出资基金(REITs)是房地产证券化的重要手法。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形状的房地产出资，直接转化为本钱市场上的证券财物的金融交易过程。

“资管新规之下，非标中信任借款、托付借款、明股实债、收据、融资租借均遭到较大冲击，整体资金信任余额同比现已从去年近30%的增速拦腰砍半至15%。”张文朗说。

张文朗表明，房地产现已由“同步年代”进入“异步年代”，方针“逐线趋松”：一线城市，监管最严，成交量低迷，房地产出资最弱；二线城市，商品房有用供应缺乏，部分区域一二手房倒挂严峻，成交量受限，房价保持低位；三线城市，受调控不严、二线炽热外溢以及棚改影响，各项目标好于一二线，但土地成交面积与商品房出售面积增速分解较为严峻。

张文朗着重，“紧信誉”是大方向，开发商融资分解，楼市调控由“一刀切”进入“因城施策”阶段，楼价快速上涨现象得到有用操控；一起，企业融资分解，房地产整体融资环境收紧但“偏门严正门松”，斗室企难大房企易。

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