快搜科技：金融危机十年祭：这个拿到好运彩票的公司，飞起来了

光大安石首席执行官陈宏飞。来历：被访者供图

站在金融危机后十年这个节点上看光大安石，它的确踏准了我国房地产这个大风口，飞起来了。

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文 | 《我国企业家》记者 粟灵

修改 | 王芳洁

陈宏飞至今难忘十年前的一幕，他发现自己身处在一座孤岛之中。

那是2008年9月15日，在次贷危机加重的局势下，美国第四大出资银行雷曼兄弟宣告了请求破产维护。而陈宏飞正供职于雷曼兄弟在我国的分支组织亚雷出资。

当坏消息一个接一个地传来，他们这个七八人的小团队，挤在北京东方广场的一间小会议室里，一种出路未卜的惊惧笼罩着他们。

各组织和效劳商都相继中止了与雷曼的协作：BlackBerry中止效劳；渣打银行等组织事务收紧；乃至东方广场物业也给亚雷前台打电话问询，是否持续付出下月租金。

陈宏飞拨通了潘颖的电话，后者其时正在香港出差。在随后九年里，潘担任光大安石的首席执行官。“怎么样？这事能做吗？咱们散不散？”

这事指的是光大控股与亚雷的股权协作，依据两边对一起参加我国房地产商场出资的爱好，这项协作现已洽谈了几个月时刻，细节已根本敲定，只剩下终究的签字了。没想到，一场席卷全球的金融海啸出人意料。

“你不必担忧，这件作业可以做下去，信任我。”潘颖的口气出奇地淡定。

2008年10月20日，光大控股宣告，以85万美元收买房地产出资办理公司亚雷出资(ALAM)51%股权，并建立光大亚雷，后更名为光大安石。假如要为光大控股的这笔出资寻觅一个回报率坐标，那么2016年的一次买卖或许可以。当年底，A股上市公司嘉宝集团（即光大嘉宝，600622.SH），以约15亿元人民币的价格，收买了光大安石51%的股权。

迄今为止，那场触目惊心的金融危机已曩昔十年时刻，雷曼兄弟这个品牌总算消失在时刻的长河里，但亚雷出资团队还根本安稳在光大安石公司。到现在，光大安石的累计办理财物规划超越了950亿元人民币，成为了我国排名榜首的房地产基金办理途径。

这样的结局不免让人唏嘘，潘颖、陈宏飞等人无疑是走运的，他们身处在脱离于全球大阑珊的我国商场，拥抱了我国房地工业的黄金时代，他们是拿到好运彩票的人。之后，2016年12月，潘颖升任光大控股首席出资官，次年1月陈宏飞接任了光大安石首席执行官。

“你要有法令之外的牙齿”

因为看好我国房地产商场的长时刻开展，2007年，雷曼开端准备我国团队，当年12月12日，亚雷低沉地在东方广场开业了。2008年3月，余小玲离别作业六年的东京雷曼，回到北京。

“那时分团队比较小，一个会议室都没坐满。”现在已身为光大安石首席行政官（CAO）的余小玲回想，其时亚雷只要两个规划较小的出资项目。

光大安石首席运营官胡兵,光大控股首席出资官潘颖，光大安石首席行政官余小玲。拍摄：邓攀

关于2007年的我国来说，房地产基金作为一个全新的出资途径，简直只要外资参加。“其时房地产开发商的首要融资途径是银行，加上我国的预售准则和工程垫款，这三块实际上是完结一个项目开发的首要资金来历。”陈宏飞向《我国企业家》记者描绘着十年前的房地产基金的事务环境。

我国商场的承受程度不高，是亚雷出资面对的榜首种困难。但在陈宏飞看来，最大的困难是中外文明的差异。

“我国具有自己的特征和开展中的灵活性，外国人了解起来比较困难。在我国商场，你需求一起依靠法令、圈子、联络等多方面的才能。你需求有除了法令之外的牙齿。”

在潘颖的记忆里，来自海外的困难，还包含美国团队对我国房地产商场缺少了解。作为老练商场，美国房地产商场已构成相对安稳的出资模型，但当这个模型遭受粗野添加的我国商场时，则彻底失灵了。这时，要压服雷曼的出资决议计划委员会投下赞成票，就要费许多功夫。

雷曼为了敷衍国内监管组织和事务开展的应战，期望引进我国的协作伙伴。

而彼时的光大控股定坐落跨境财物办理途径，房地产是不可或缺的板块。

“光大控股是依照国际一流的方针来寻觅协作伙伴的。地产找到了雷曼，基础设施找到了麦格理。这在其时算是全球地产基金和基础设施基金排名最靠前的了。”陈宏飞说。

两边一拍即合，但在股权分配上却僵持不下。光大控股要求51%的控股权，但雷曼却坚持50:50。

“谈到终究，咱们都退让了。”潘颖通知记者，终究的洽谈成果，是雷曼赞同光大控股占有51%的股权，但办理上光大控股没有一票的决定权。

此刻已是危机前夜。就在两边签署完协作备忘录一个月今后，雷曼破产作业迸发。

“这是一次检测。知道雷曼母公司出问题后，咱们榜首时刻摸清了亚雷的日常运营、出资运作是否正常，一起也延聘几家律师事务所了解其组织架构和财政状况。”彼时，光大工业出资控股董事总经理杨平在承受媒体记者采访时泄漏，因为雷曼的不确定要素，光大控股只能一边做尽职查询，一边添加维护新股东的条款。后来发现亚雷的商业出资和日常运营不受任何影响，对两个股东也已做出组织，终究，光大控股首席执行官陈爽顶住压力，决断决议计划，才完结了买卖。

2009年6月，破产清算的推动，雷曼兄弟彻底退出了光大亚雷。2010年11月，光大控股引进来自英国的基金办理公司安石出资集团（“ASHMORE”）为股东，光大亚雷更名为光大安石（为防止混杂，下文均称该公司为“光大安石”）。2014年跟着一期美元基金的退出，股东结构再次发生改变，安石出资退出，光大控股和团队对其股份进行了收买。光大控股成为光大安石必定的控股股东。

“我有了很深的护城河”

金融危机余波未平。脱离了雷曼今后，需求自己募资的光大安石寸步难行。

“那个时分国内没老练的LP出资人，咱们仍是要去欧美、新加坡、香港等地募资。”陈宏飞回想，其时团队成员们拎着箱子满国际找客户，期望境外募资以出资境内房地产。但客户纷繁答复，金融危机回救欧美，要点不在我国；再者，他们也不看好我国商场。

2009年，光大安石总算募集了一只约1.53亿美元基金，虽然额度不及预期，但总算是稳住了局势。

投不投我国房地产，全球的LP们是有挑选的，但作为GP的光大安石是没有挑选的，谁让它的脚就踩在我国商场上。但现实是，光大安石赶上我国房地产职业开展的黄金十年。

2008年金融危机之后，宏观经济走势对政府带来的压力，让“保添加”成为重中之重。四万亿救市方针出台，许多资金流入房地产职业。

依据国家统计局数据，2008年，我国房地产出资额为31203.19亿元；到2017年，该数据已逐年上升至109799亿元，为2008年的3.5倍；相比之下，GDP从2008年的319515.50亿元添加到2017年的827122亿元，后者仅为前者的2.6倍。

开端，光大安石也和大多数房地产基金办理途径相同，首要扮演财政出资人的人物，例如项目上的股权协作，房地产公司的Pre-IPO项目。可是后来潘颖发现，在实操层面，财政出资人的人物太弱势了，一旦开发商有了本钱更低的融资途径，就会想方设法的逼他们退出来。

光大安石既然在股权上走出了本土化的一步，就不得不在我国商场深耕下去。他们开端采纳自动办理形式。

2009年，重庆一个烂尾项目找到了光大安石。这是一个13万平方米的大型购物中心，坐落重庆江北观音桥。光大安石接手之前，曾有好几拨人接手过，但没有做起来，并发生了一系列法令纠纷。

“必定很扎手，所以十分廉价。”陈宏飞通知记者，光大安石以3000多元/平方米的价格下手，而其时周边比较大的商铺会卖到2万~3万/平方米。

在进行项目剖析时，团队判别，我国的国内消费将会持续添加，而添加包含商品销售和效劳的添加。“购物中心供给了一个比较好的载体，因为我国人仍是喜爱在热烈的当地交际。”陈宏飞说，即使认识到电商会对线下商品销售有必定冲击，但线下购物活动不会彻底被替代，何况还可以经过吃喝玩乐等效劳来招引客户。

当然，关于这个半拉子工程来说，上述数据仅仅坐而论道。当光大安石真实接手后，它的人物就不仅仅仅出资商了，那些开发商要面对的问题，它一个都逃不掉，例如装饰、改造，乃至拆迁。

因为正本的烂尾楼卖出一部分商铺给小业主，小业主具有了产权，在光大安石进入后，他们要求高额的拆迁费。“正本不值多少钱，人家要你八万、十万一平米，你怎么弄？”光大安石首席运营官（COO）胡兵说。在参加光大安石曾经，他曾作为协作伙伴参加了重庆大融城项目的办理运营。

胡兵自嘲道：“咱们虽然听着像金融组织，却面对过各种意想不到的作业。”例如，曾经有开发商让农民工扛着铺盖卷，攻击他们的办公室；还有把他们锁起来，约束人身自由的。

在贱价入市招商的优惠条件下，2010年，重庆大融城总算在跌跌撞撞中成功开业了。但项目办理才刚刚开端。

“我国财物办理的才能是稀缺的。”陈宏飞观察到，一旦购物中心开业后，大多正本开发商布景的人在操盘的过程中，文明、效劳认识和精密程度不行，而我国商场上又没有可以外包的老练团队，只能自己做。

光大安石花了三年时刻把重庆大融城从开业时的四折租金提高到了商场租金，当项目运营已趋于安稳，财物证券化被提上了日程。2016年8月，重庆大融城类REITs产品在深交所挂牌。

自重庆大融城项目中罗致的经历，让光大安石在我国房地产基金办理途径中成为一个特别的存在，它具有了一个巨大的自动办理团队。现在，其总部及各项目公司人员合计有1000多人，掌握了建造、招商、运营到物业办理的悉数流程。

关于一家基金办理公司来说，自建自动办理团队，是一件很重的作业，看起来并不讨巧。潘颖坦陈，光大安石的这种挑选也是不得已，可以视之为本土化的一部分。虽然房地产里有许多细分职业，例如代建、物业办理等，但在我国，每个细分工业的从业者都很难回绝出资端的暴利。“时刻长了就不好好协作了，他们就想着，自己也搞一只房地产基金。

但回过头来看，恰好是自动办理才能，成为公司的中心竞赛力之一。“俄然就发现，我有了很深的护城河。”潘颖说。

“优势是资金的长时刻出资期限”

在承受《我国企业家》记者采访之前，潘颖刚休假去俄罗斯看国际杯。在那里，他捕捉到了许多我国元素，我国的观众，我国的品牌广告，我国的小龙虾，除了我国足球队。这让他对我国的消吃力充满了决心，也觉得光大安石重仓商业地产这条路，是走对了。

实际上，在2008年光大控股收买亚雷之时，潘颖曾向媒体表明，在出资散布上，会要点重视寓居性、商业、写字楼、零售、酒店乃至休闲休假项目，出资份额和大的房地产商场相匹配。

可是，跟着曩昔十年作业的推动，光大安石把出资要点放在了商业地产范畴。这是理性剖析的成果，潘颖等人曾在多个维度对公司的竞赛力进行剖析，以为拿地才能和开发经历上都不如传统地产商，“咱们的优势是资金的长时刻出资期限。”光大安石办理基金的期限一般能到达九年，这是其他任何一种资金途径都很难完成的。

但在出资住所项目时，潘颖发现，上述资金期限优势很难发挥，因为地产商在做住所项目时，一般采纳翻滚开发形式，有预售有开发贷还有工程垫款，不需求那么长周期的钱。

可是商业地产则不同。一般一个商业项目，建造周期大致两年时刻，之后三年可完成安稳运营，五年完成换租。这样一个周期，从出资到完成财物证券化退出，刚好和基金期限匹配。

商场也给了光大安石时机。

“2009年、2010年的时分，所有人都在拼住所，不太有人重视商业。”潘颖介绍，开发商拿商业地块最首要的原因，是住所项目的配建，但他们自身对开发商业项目爱好寥寥，早就把拿地本钱平摊到住所上了。所以，当光大安石表现出协作志愿，开发商求之不得。

现在，光大安石的商业地产品牌“大融城”，已掩盖全国9个要点一二线城市，在建及运营项目12个、面积超越125万平方米。

可是，最近三年，我国房地产商场发生了许多改变。一方面，住所开发商场规划见顶了，另一方面，频频出台的限购、限价方针，遏止了开发商的赢利空间。万科、龙湖等多个龙头房企，都将商业地产的开发和运营作为转型的重要方向。它们一般账上的自有资金就有上千亿。

这是光大安石现已在面对的竞赛压力。一起，因为这些大象相同的企业，将一只脚伸到住所以外商场，导致物业财物价格都在飞涨，包含商业、酒店、长租公寓等标的。龙头房企当然有很大的本钱弹性空间，但基金办理公司却需求把账算的很细。

别的，当中美交易冲突加重之后，关于我国商业地产的明日，人们又不免多了一重担忧。这些贵重的财物，在两三年后开业时，能否如愿完成它的出资价值？现在一线城市的中产阶级集体里，现已开端悄然盛行一句话：“消费降级”。

潘颖没有逃避上述任何一种压力或疑虑，他表明，光大安石会一向坚持有安稳现金流，或可以发生安稳现金流的不动产准则，掌握财物轮动的周期，活跃布局出资，近期已在工业物流布局。一起，光大安石还与业界顶尖公司协作，开辟工业与酒店公寓及养老类事务。

站在金融危机后十年这个节点上看光大安石，它的确踏准了我国房地产这个大风口，飞起来了。但这一天，不是结局。工业有更迭，经济有周期，这家仅11岁的公司可能需求一向警醒，握紧它手中的好运彩票。

值勤修改：张弘

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